Строящиеся офисные центры в новой Москве должны стать рабочим местом для 300 000 служащих

Новости / Строящиеся офисные центры в новой Москве должны стать рабочим местом для 300 000 служащих

Высшая школа экономики провела анализ, в рамках которого было подсчитано, что миллион россиян каждый день едут на работу из области в Москву и вечером возвращаются домой. Основная доля таких людей приходится на экономически активное население в возрасте от 25 до 40 лет. Такая дорога ориентировочно занимает 1,5–2 часа как в одном направлении, так и в другом. Исправить ситуацию с ежедневной миграцией смогло бы создание новых рабочих мест по границам МКАД. Такое решение значительно упростило бы жизнь жителям Подмосковья и близлежащих городов.

В строительстве офисных центров с развитой инфраструктурой заинтересованы и представители власти. Больше всего такая работа подходит для клерков, а сейчас в Москве и Подмосковье каждый второй работает в офисе и добираться до него предпочитает на автомобиле. Вывод приходит сам: чем больше людей живут недалеко от работы — тем меньше пробок на дорогах. Основная проблема в том, что не просто найти компании, готовые сменить место своей дислокации.

Замруководителя отдела по работе с владельцами офисных помещений JLL, Елизаветы Голышевой полагает, что на сегодняшний день за территорией МКАД находится приблизительно 0,5 млн кв. м деловых центров класса А и В+. Это составляет почти 3% от всего объема офисов Москвы. По словам Марии Литинецкой, управляющего партнера «Метриум групп», у офисных центров за МКАД определенно есть перспективы. По подсчетам руководителя аналитического центра «Индикаторы рынка недвижимости» Олега Репченко, построенные и строящиеся офисы смогут обеспечить работой до 300 000 служащих. Среди крупных деловых центров, уже построенных и достраиваемых вблизи МКАД, сейчас отмечаются Comcity, Neopolis, «К2», а также «Химки кантри парк» и «Рига лэнд», которые не относятся к новой Москве. Офисный центр «К2» на Калужском шоссе находится в 2 км от МКАД, занимает 12 га, девелопером выступает компания «Storm Properties». Комплекс начали строить в апреле 2013 г. На сегодня работают два корпуса из четырех (40 500 кв. м). Всего «К2» может обеспечить рабочими местами до 6000 специалистов, из которых уже 3000 человек работают в центре.

В новой Москве недалеко от станции «Румянцево» строится новый бизнес-парк Comcity. Он будет представлять собой целый город в городе: на 45 га территории будут располагаться офисы общей площадью 430 000 кв. м, а также объекты инфраструктуры, включающие: магазины, рестораны, кафе, банки, аптеку, детский сад, фитнес-центр с бассейном и другие зоны обслуживания. Парковочное пространство может вместить более чем на 1600 автомобилей. Такий комплекс может обеспечить рабочими местами почти 20 000 человек. В эксплуатацию уже введена первая очередь бизнес-парка (107 546 кв. м офисных помещений, 7077 кв. м торговых), здесь могут работать почти 6000 сотрудников. Роль девелопера и управляющей компании взял на себя PPF Real Estate. Крупнейший российский оператор связи «Ростелеком» планирует в следующем году переместить в Comcity свои московские подразделения. Он уже арендовал 58 460 кв. м на 15 лет. Среди других крупных компаний присутствуют ГК «Систематика», Oracle и «Астерос».

Еще один бизнес-парк находится на пересечении Киевского шоссе и ул. Родниковой в 900 м от планируемой станции метро «Саларьево». Директор по маркетингу делового квартала Neopolis, Светлана Григорьева поделилась информацией, что центр будет включать четыре офисных здания и два наземных арт-паркинга. Объект планируют сдать уже в конце 2015 г. Григорьева описывает проект как первый в Москве lifestyle бизнес-центр, где реализована идея work-life balance», т. е. можно работать, общаться, развлекаться и отдыхать. Для всего этого предусмотрена обширная инфраструктура, например, крыши паркингов переделаны в площадки для занятий спортом и другими физическими нагрузками. Также в бизнес-парке отведено более 10 000 кв. м на магазины и салоны красоты, а также фитнес-клуб с 25-метровым бассейном. Помимо этого, предусмотрена отдельная зона для детей, включающая творческие мастерские, работающие с 9 утра до 7 вечера, которые могут служить альтернативой детскому саду». Работать в Neopolis смогут 5500 человек.

Схожая концепция уже реализована на севере от Москвы, в химкинском «Кантри парке» (57 000 кв. м, более 3000 рабочих мест, девелопер – BPS International), в котором есть конференц-зал, кафе и ресторан, банк и банкоматы, туристическое агентство и бюро переводов, магазины и салоны красоты, даже яхт-клуб. В «Кантри парке» находятся офисы Volvo, Nokian Tiers, Mercedes-Benz, Metro Group и др.

Всего в 2015 г. в новой Москве, по словам Ильи Фокина, директора департамента брокериджа NAI Becar, ожидается ввод в эксплуатацию около 200 000 кв. м нежилых помещений, из них 30% придется на торговые объекты, 70% – на офисные помещения.

Кто переезжает за МКАД

Литинецкая не видит препятствий для переезда крупных компаний в «замкадные» кабинеты. «Главное, чтобы в Москве у них оставался представительский офис, – говорит она. – К примеру, немецкая компания «Эрманн» расположена в Раменском районе, но имеет головной офис в столице».
«Бизнес-парки за МКАД подходят не всем компаниям – она «работает» на определенные секторы рынка (IT, FMCG, бэк-офисы банков, автомобильных дилеров), – уверена Голышева. – Для компаний, которым необходимо 30 000 кв. м и больше, бизнес-парки являются фактически единственной площадкой на рынке. Играет роль и развитость инфраструктуры – если арендаторы получают весь набор услуг, необходимый для комфортной работы».

Арендаторы в новой Москве – это в первую очередь крупные компании, которые оптимизируют затраты на аренду, считает Фокин. Или торговые, производственные фирмы, которые неподалеку или по этому направлению имеют склады или производства. В Neopolis рассчитывают на молодые, инновационные предприятия, которые рассматривают офисы не только как место работы, но и как территорию активной социальной жизни.

Есть компании, которым за МКАД требуется небольшой офис класса А. Обычно где-то поблизости живет гендиректор, акционер или топ-менеджеры. Новые бизнес-парки в новой Москве избавили их от изнурительных поездок по пробкам в центр города.

Откуда кадры

Переезд за МКАД может повлечь за собой потерю части сотрудников, но в целом компании могут восполнить эти потери за счет жителей близлежащих районов. Или предложить уникальным сотрудникам особые условия, например арендовать жилье рядом с офисом, рассуждают эксперты. «Такие офисные центры будут набирать сотрудников преимущественно из близлежащих городов Подмосковья», – считает Литинецкая. Тем более что сейчас на юго-западе ведется активное жилищное строительство. «В случае с объектами за МКАД особенно важна транспортная доступность, в особенности близость к метро», – добавляет Голышева.

Григорьева вообще считает проблему привлечения сотрудников в бизнес-центры за МКАД излишне надуманной: «В первую очередь, как ни странно, речь идет о транспортной доступности. Для автомобилистов удобно движение в противотоке, а для тех, кто передвигается общественным транспортом, власти обещают создать развитую сеть автобусных маршрутов». Но парковки остаются крайне важной частью бизнес-центров. Впрочем, организовать необходимое количество машино-мест за МКАД пока проще, и стоить они могут дешевле или вообще быть бесплатными.

«Офисы за МКАД прежде всего рассчитаны на тех, кто умеет считать деньги и ценит комфорт, – рассуждает Репченко. – Есть ли смысл платить по $1000–1500 за 1 кв. м «убитого» помещения в центре Москвы, которое еще нужно ремонтировать, если можно по $400 за 1 кв. м расположиться со всеми удобствами на периферии? Что касается доступности, то порой за МКАД приехать намного проще, чем пробираться в центр. А современные бизнес-парки предлагают еще и транспорт, который развозит сотрудников до ближайших станций метро». 
Ставки вдвое ниже Арендные ставки на коммерческую недвижимость вблизи МКАД более чем в 2 раза ниже, чем в центре города.

Например, по словам Фокина, в «К2» в новой Москве сдаются помещения площадью от 500 до 12 000 кв. м по ставке от 10 000 руб. за 1 кв. м в год плюс НДС и эксплуатационные расходы. В Neopolis предлагают офисы от 400 кв. м по 16 000 руб. плюс НДС и операционные расходы.

«Базовая арендная ставка офиса в новой Москве варьируется от 10 000 до 15 000 руб. в зависимости от арендуемой площади, – говорит Фокин. – Офисы предлагаются без отделки, арендаторы сами выполняют ремонт и монтаж оборудования, но бывает, что это тоже делает собственник. Или же он предоставляет арендные каникулы, тем самым компенсирует частично или полностью ремонт». В ходу скидки на первый год аренды и прочие дисконты: до 50% от базовой ставки. «Сейчас собственники активно идут навстречу арендаторам по цене аренды, по ремонту», – уверяет Фокин. «В условиях, когда доля вакантных площадей в Москве высока и арендодатели переходят на рубли, интерес арендаторов к децентрализации офисов заметно снизился – они имеют возможность найти качественные помещения по доступной цене в пределах Третьего транспортного кольца или в зоне от ТТК до МКАД, – объясняет Голышева. – Поэтому владельцы периферийных объектов должны предлагать максимально выгодные условия».

Для синих воротничков

Солнечногорский район Подмосковья не располагает крупными бизнес-центрами. Здесь нацелены на то, чтобы создать как можно больше мест в сфере производства и обеспечить работой каждого своего жителя. «Сейчас официальный уровень безработицы у нас – 0,79%, – говорит глава района Александр Якунин. – Однако надо учесть, что официально зарегистрированы 584 неработающих, а количество вакансий в Солнечногорском центре занятости – 1283».

За последний год в Солнечногорске открылся завод «Лемарк» (выпускает декоративные слоистые пластики, 170 рабочих мест). К концу года будет введен в строй комплекс ферм в деревнях Алексеевское и Повадино. Крупнейшее в районе животноводческое хозяйство на 2000 голов по производству мяса разных сортов (в том числе и мраморной говядины), а также молока и молочных продуктов обеспечит работой 350 человек и принесет 3 млрд руб. в экономику района.

По словам Якунина, район сейчас привлекает и российских, и иностранных инвесторов. В июле 2015 г. введена в эксплуатацию вторая линия завода «Харрис СНГ» (товарный знак итальянской компании «Баррила») по выпуску макаронных изделий, это обеспечило работой около 200 человек. Объем инвестиций в проект составил 15 млн евро.

Готовится к открытию производственно-административный комплекс «Лонмади» в деревне Елино по продаже, обслуживанию и ремонту строительной техники производства компании JCB (Великобритания). В нем создано 500 новых рабочих мест. Также в ближайшее время будет реализован ряд крупных инвестиционных проектов, таких как логопарк «Север» (2000 рабочих мест), оптово-распределительный центр «Радумля» (более 1000 рабочих мест). Около 5000 рабочих мест будет создано в результате строительства новых предприятий в индустриальном парке «Есипово» в сельском поселении Пешковское. Данный парк на 284 га государственный, управляется Корпорацией развития Московской области и предполагает развитие исключительно перерабатывающих производств. На площадях парка отдельным комплексом будет размещен кластер «Территория детства» по производству товаров для детей. Строительство предприятий начнется в следующем году.

Вынос офисов за МКАД, действительно, мог бы решить многие проблемы, включая высокие ставки аренды в центре Москвы и пробки в час-пик. Тем не менее, существует и обратная сторона медали. Так, многие москвичи выбирают работу по принципу удобства расположения, а значит лишь небольшое количество из них захочет ездить за МКАД, а компании могут потерять часть ценных сотрудников. При этом найти хороших профессионалов на их место среди жителей близлежащих районов может быть не так уж и просто, а арендовать квартиры для работников вблизи офисов будет не менее затратно, чем оплачивать аренду офиса в центре. Не стоит также забывать, что подавляющее большинство компаний постоянно работает с клиентами в своих офисах, либо практикует самостоятельный выезд к клиенту. В этом случае добираться в другой конец Москвы, вполне вероятно, будет даже дольше, чем стоять в пробках в центре, и транспортную ситуацию это не позволит решить.

Марина Теущакова
Младший аналитик