Стоит ли идти за недвижимостью на Запад?

Новости / Стоит ли идти за недвижимостью на Запад?

Исторически инвестиции в российскую недвижимость даже во времена кризиса приносили инвесторам желаемый результат. Даже в 2007-2008 году стоимость жилья в стране росла, несмотря на мировой финансовый кризис. Однако в текущих реалиях, когда будущее рубля туманно, реальная доходность вложений в отечественную недвижимость, которая также переживает не лучшие времена, зачастую не устраивает участников рынка. В связи с этим все большее количество инвесторов начинает интересоваться ситуацией за границей.

Известно, что заграничная недвижимость обещает инвесторам меньшую по сравнению с российской доходность, тем не менее прибыль рассчитывается в валюте, что, несомненно, привлекает россиян. Более того, вкладчики ищут стабильность, а рынок недвижимости в Европе и США в разы менее волатильный, чем в РФ. Однако тут скрывается множество подводных камней, которые могут впоследствии неприятно удивить инвесторов.

В целом россияне пока только начинают рассматривать возможность вложений в заграничную недвижимость. Согласно данным ЦБ РФ, по итогам девяти месяцев 2015 года объем инвестиций в зарубежную жилую и коммерческую недвижимость сократился в два раза по сравнению с годом ранее и составил $743 млн. В статистику Центробанка входят только легальные трансграничные переводы, у которых прописано назначение платежа. Таким образом, здесь не учитываются расходы россиян, оплативших купленную за рубежом недвижимость со своих иностранных счетов или за наличные. При этом стоит учитывать, что большинство вложений в коммерческую недвижимость российские инвесторы осуществляют именно таким образом. По нашим оценкам, общий объем приобретенной недвижимости за рубежом сократится в этом году на треть и составит $6-7 млрд., причем на инвестиционные цели пойдет только 30% от этой суммы. Негативная динамика показателя прежде всего объясняется удорожанием мировых валют по отношению к рублю.

Помимо курса рубля, останавливают инвесторов от приобретения зарубежной недвижимости несколько других факторов. Одной из основных причин является высокая налоговая нагрузка в большинстве западных стран. В частности, в Европе налоги, связанные с недвижимостью, делятся на три типа: налог на покупку объекта, ежегодный налог на недвижимость и налог на доходность от инвестиций в недвижимость. В среднем данные обременения могут «съедать» 15-20% годового дохода инвесторов. Речь идет об Испании, Германии, Великобритании, Австрии и Швейцарии – наиболее популярных среди российских покупателей недвижимости стран. При этом годовая доходность объектов в данных государствах находится в пределах 3-5,5%, что зачастую просто недостаточно. Вторым фактором, который также повлиял на сокращение объемов инвестиций в зарубежную и, в частности европейскую недвижимость, выступает стагнация сектора. Несмотря на программу QE Европейского центрального банка, серьезных положительных сдвигов на рынке ипотечного кредитования еврозоны не наблюдается, в связи с чем жилье в большинстве стран региона становится все менее ликвидным активом. Причем застой просматривается в обоих сегментах жилой недвижимости: первичной и вторичной. Зачастую продавцам приходится ждать от полугода до года, чтобы получить первую заявку на приобретение жилого помещения.

В 2015 году наблюдалось серьезное сокращение объемов инвестиций в зарубежную недвижимость со стороны россиян. В последующие несколько лет показатель, вероятнее всего, будет демонстрировать положительную динамику, поскольку инвесторы будут искать возможности более стабильных вложений, доход от которых рассчитывается в валюте. Тем не менее еще одним риском может выступить укрепление рубля в случае, если рынок посчитает доллар и евро переоцененными по отношению к национальной валюте. Так или иначе инвесторам необходимо внимательно просчитывать все риски, связанные с инвестициями в западную недвижимость.

Вячеслав Соловьев
Аналитик
viacheslav.solovyev@qbfin.ru