Ипотечные сертификаты – новая парадигма рынка недвижимости

Новости / Ипотечные сертификаты – новая парадигма рынка недвижимости

Развитие рынка ипотечных сертификатов выгоден для всех участников финансовой сферы: для заёмщиков – за счет понижения стоимости ипотеки, для кредиторов – за счет увеличения спроса на услуги и их рентабельности, в то время как сторонние институциональные инвесторы получат дополнительный ликвидный инвестиционный инструмент. В результате принятия данной программы, рынок первичной недвижимости может продолжить ускоренное восстановление, чем подхлестнет уровень привлекательности отечественной недвижимости как со стороны отечественных участников рынка, так и иностранных.


Ухудшение экономической ситуации в России, начавшееся в конце 2014 году, привело к изменению правил игры на первичном рынке недвижимости. Из-за опасений существенного сокращения реальных доходов населения, многие застройщики изменили стратегию бизнеса на рынке в сторону обеспечения населения более доступным жильем. Данное поведение привело к подъему суммарной доли жилья эконом и комфорт класса на рынке Москвы и Подмосковья до 82,3% против 76% на начало 2015. Однако спрос в обозначенных сегментах поддерживается не столько снижением цен, которые лишь компенсируют падение реальных доходов, сколько существенным ростом ипотечного кредитования.

Государственная программа поддержки ипотеки, введенная правительством в начале 2015 года, должна была стать временной мерой стабилизации рынка, однако из-за сохранения негативных рыночных тенденций в экономики страны, её продлили до марта 2017 года. За время действия программы доля сделок с использованием ипотеки выросла на 20 п.п. до 80%, а объем выданных средств увеличился на 20% до 1,2 трлн. руб. Именно подъем кредитования оказывает существенную поддержку сохранению прежнего уровня деловой активности на рынке, а развитие программы стало одним из приоритетных векторов развития государственного регулирования. И хотя на текущий момент Минстрой и АИЖК представили лишь паспорт проекта, программу ведомств уже можно назвать очень перспективной.


таблица 1


Согласно проекту, объем выдаваемых кредитов расширится в 4,6 раз за следующие 10 лет, а спрос населения на услуги будет расти несмотря на кризисные явления в экономике страны. Размер программы составляет 26,8 млрд., причем ни копейки не будет выделено из бюджетных средств. В такие высокие цифры россиянину будет сложно поверить, однако представленный механизм действительно может существенно подстегнуть рост сектора.

Основной причиной низкой доли ипотечного кредитования в структуре ВВП страны, которая на текущий момент составляет 5% по РФ, при 60% в среднем по группе развитых стран. Основная причина – невозможность рефинансирования затрат для банков (вторичный рынок ипотеки), а также дефицит долгосрочных источников фондирования. Решить данную задачу планируется за счет развития рынка ипотечных сертификатов, механизм работы которых будет подразумевать секъюритизацию долга приобретателя недвижимости, которые банк сможет продавать на открытом рынке. За счет этого участники рынка получат эффективный инструмент по контролю за кредитным риском, что позволит сократить процентные ставки по ипотеке за счет снижения транзакционных издержек кредитных организаций. Поскольку на текущий момент процентные издержки банка могут составлять до 80% стоимости кредита, увеличение доступности долгосрочных ресурсов, наряду с низким уровнем инфляции позволит сократить ставки по ипотеке в 2,5-3 раза к 2020 году. Согласно представленному плану доля выдаваемой ипотеки с использованием сертификатов, благодаря государственным гарантиям, должна вырасти до 15% к началу 2019 года и до 40% к 2025.

Представленную программу следует выделить среди других государственных инициатив, поскольку её эффективность в условиях стагнации экономики и сохранения низкой доступности долгосрочных средств особенно велика. Развитие рынка ипотечных сертификатов выгоден для всех участников финансовой сферы: для заёмщиков – за счет понижения стоимости ипотеки, для кредиторов – за счет увеличения спроса на услуги и их рентабельности, в то время как сторонние институциональные инвесторы получат дополнительный ликвидный инвестиционный инструмент. В результате принятия данной программы, рынок первичной недвижимости может продолжить ускоренное восстановление, чем подхлестнет уровень привлекательности отечественной недвижимости как со стороны отечественных участников рынка, так и иностранных.



Кузнецов Роман Аналитик QBF Roman.kuznetsov@qbfin.ru